乐乎公寓CEO罗意:90.1%的公寓从业者中的70%,缺乏运营能

6月6日,凤凰新媒体旗下“凤凰网奇点·长租”在凤凰国际传媒中心举办“资本转折年,长租行业如何定义新常态?”主题研讨会,邀请重磅嘉宾,聚合行业精英,站在运营、资管的高度看长租,遵循行业发展的根本逻辑,层层剥开租赁行业的表象。研讨会特别邀请乐乎公寓CEO罗意,分享长租公寓轻资产头部企业,城市租赁行业第三方运营领军品牌以简驭繁的轻资产方法论。

(右三)乐乎公寓创始人 CEO罗意

本次研讨会旨在探讨,盘活存量资产、解决住房需求、助力轻资产化和企业战略转型等驱动下,担负万亿级市场规模和重大民生的长租公寓行业,如何创造美好的居住生活,寻找现阶段行业突围考卷的最佳答案。

罗意在研讨会上分享了乐乎的成长历程。乐乎在市场纷繁,乱象丛生的行业初期,果断的选择轻资产之路,举重若轻的步履使乐乎稳健发展的同时,更加明晰未来的发展逻辑,在不断的革新与研判中,逐步丰满了羽翼,也用最真实的成长,佐证轻资产运营存在的无限生机,与无界运营。在2019年初,行业大量品牌大举转型轻资产的时期,乐乎公寓用一以贯之的轻快节奏,稳居轻资产头部位置。

乐乎公寓CEO罗意,对长租公寓目前存在的问题进行了梳理与探讨。盈利问题要考虑两个层面,一是项目层面的盈利,二是创新创业公司如何盈利。将两者叠加,综合考量,首先要考虑创新创业公司的中后台成本是相对固定的,增长曲线曲率并不高。再看定价红利,看好未来市场盈利的前提是国家上层政策的大力推助和引导,从国家供给侧改革到多主体多渠道租购并举,大的宏观政策是极为明朗的。市场有了优质的供给和优质的运营商的参与,将混乱的中介市场转化为良性的商业市场。面对市场环境,优质的运营商会打通供需两端,同时整个行业在快速发展,不需要再像早期,进行市场教育,用大量的时间去培养社会认知。

未来的长租公寓会将是社会中存在的日常业态,供需两端会动态平衡,运营将是中间创造价值者。

对于目前长租公寓市场,他认为行业发轫期,从战火走向和平的过程当中,整个长租公寓的生产要素都存在错配的问题。第一,是资产错配(土地成本的错配),可以理解为房源。目前仍多采用商用物业去调整,租赁资产坪效去跟其他的业态去抗衡,要找到自身的发展逻辑和出口。集体建设用地逐步进入到租赁市场,以前资产的供给口径非常窄,而今天的供给是多样的。对此,乐乎2019年的新定位瞄准城乡结合地区,瞄准产城一体化的都市圈布局,要建设的是一个超级大盘。

第二,是资金的错配。定价是非常重要的,租赁本身是生活资料,C端用户不会为了刚需居住体验承担无上限的费用。行业受宏观经济影响,波动非常大,几年的快速发展,看到的更多是性价比趋势,追求小确幸的租客。正如小米、H&M、自如优品、无印良品等品牌,极力淡化品牌意识,遵循统一设计理念所生产出来的产品去诠释品牌形象,自然、简约的生活方式也大受品位人士推崇,但如果企业不考虑规模发展,那另当别论。扩张长租公寓的规模,扩张长租公寓的回收期不会低于三年,短贷长投、多投贷等方式都将存在循环借贷,长租公寓的毛利并不高,融资成本、续借成本等都是企业重点考虑的资本问题。

第三,是运营能力的错配。运营能力非常稀缺,特别是拥有规模运营能力的运营商,是市场极其稀缺的。乐乎公寓目前,有朋公寓单月增长5000间,为长租公寓的存量资产进行运营赋能,前期对上海地区存量进行了盘查,间夜出租率在70%左右,通过数据来看,大部分的运营水平是相对低下的。

对于未来,罗意强调,国家的土地供给、房产供给政策越发明朗,低价值区间的物业资源大量涌入长租公寓,办改租,商改租,农改租政策浮出水面,华南地区,武汉、杭州等城市陆续出台相关政策。市场的改观需要一定时间去培养,便宜的资产入市,自然会带动便宜的资金尾随而至,再辅以适当的退出通道,长租公寓新价值车轮便会逐步滚动。面对市场90.1%的从业者,也就是中小公寓(小B),他们的专业性和能动性也是可圈可点的,遗憾的是占比只有不到30%,那70%缺少的就是专业的运营能力和经营思路。

最后罗意坦言,长租公寓的市场需求,不是杜撰出来的需求,是扎扎实实一线的真实需求,乐乎公寓对轻资产的选择是主动选择的结果,而且这也是市场的强刚需。长租公寓从业者除了获得财富回报之外,将会收获更多的社会回报。面对长租公寓盈不盈利?相信各长租公寓品牌都有自己的战略打法。假以时日,整个长租公寓的明天会是更加美好的。

与会期间,嘉宾们一同参观了凤凰国际传媒中心,感受借助莫比乌斯圈的图解,将高层办公区和媒体演播室融合,形成的完整的空间和体量,独特的建筑形态与朝阳公园自然景观相映成趣。

 

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